Direito Imobiliário

Uma transação imobiliária mal analisada pode gerar prejuízo que se arrasta por anos: um imóvel com dívida oculta, uma cláusula contratual desequilibrada ou um registro irregular podem custar muito mais do que o valor investido inicialmente em uma análise preventiva. A atuação em Direito Imobiliário cobre desde a revisão de documentos antes da assinatura de um contrato até a defesa em litígios já instaurados, com base no Código Civil, na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).

Compra e venda de imóveis

Antes de fechar a compra de qualquer imóvel, é recomendável uma due diligence: a análise preventiva da situação jurídica do bem e do vendedor. Isso inclui a obtenção da matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, a verificação de certidões negativas de ônus e de ações (cíveis, trabalhistas, fiscais e de família) em nome dos proprietários, e a checagem da existência de hipoteca, penhora, usufruto ou qualquer outro gravame que possa comprometer a transação. Esse levantamento é o que permite identificar, antes da assinatura, riscos que não aparecem em uma simples visita ao imóvel.

Com a documentação analisada, a elaboração ou revisão do contrato de compra e venda é a etapa seguinte. O contrato deve prever com clareza o valor, a forma e o prazo de pagamento, as condições de entrega da posse, as responsabilidades por débitos anteriores (IPTU, condomínio, financiamento em aberto) e as penalidades em caso de desistência de qualquer das partes. Cláusulas genéricas ou incompletas costumam ser a origem de disputas futuras.

Por fim, o acompanhamento da lavratura da escritura pública em cartório de notas e do registro no cartório de imóveis é indispensável. É importante ter em mente que, no direito brasileiro, a propriedade de um imóvel só se transfere de fato com o registro da escritura na matrícula do imóvel: não basta ter assinado o contrato particular de compra e venda, nem mesmo a escritura pública, sem o devido registro (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto o registro não é feito, o comprador não é, para todos os efeitos legais, o proprietário do bem.

Esse cuidado vale tanto para quem compra à vista quanto para quem financia o imóvel junto a uma instituição financeira, já que o contrato de financiamento e a garantia (normalmente alienação fiduciária) também precisam ser corretamente formalizados e registrados na matrícula, para que produzam efeitos perante terceiros e resguardem tanto o comprador quanto o credor.

Distrato com construtoras e incorporadoras

A compra de imóvel na planta ou em construção envolve um contrato de longo prazo com a incorporadora, e é comum que o comprador, por motivos financeiros ou pessoais, precise desistir do negócio antes da entrega das chaves. Essa situação é regulada pela Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), que estabeleceu regras específicas para a resolução desse tipo de contrato, tanto por iniciativa do comprador quanto por atraso da construtora.

Em caso de desistência do comprador, a lei autoriza a retenção de um percentual do valor pago pela construtora, como forma de compensar despesas administrativas e comerciais. O percentual varia conforme o caso concreto e a modalidade de incorporação (se submetida ou não ao patrimônio de afetação). Já em relação à entrega do imóvel, os contratos costumam prever um prazo de tolerância de atraso, comumente de 180 dias corridos, dentro do qual a construtora não responde por multa. Ultrapassado esse prazo sem justificativa razoável, o comprador passa a ter direito a multa pelo atraso injustificado, além, em alguns casos, de poder pleitear a rescisão contratual com devolução integral dos valores pagos.

Analisar o contrato de promessa de compra e venda antes da assinatura (e, se necessário, questionar cláusulas abusivas nele contidas) é a forma mais eficaz de evitar surpresas no momento de um eventual distrato.

Locação residencial e comercial

As relações de locação de imóveis urbanos, residenciais e comerciais, são regidas pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), que disciplina direitos e deveres tanto do locador quanto do locatário. Entre as ações mais comuns nessa área estão:

• Ação de despejo: cabível em situações como falta de pagamento do aluguel, término do prazo contratual sem renovação, ou necessidade do locador de retomar o imóvel para uso próprio, entre outras hipóteses previstas em lei;
• Ação renovatória: própria da locação comercial, garante ao locatário que preenche os requisitos legais (como contrato escrito, prazo mínimo e exploração do mesmo ramo de atividade por determinado período) o direito de renovar o contrato por igual prazo, mesmo sem a concordância do locador;
• Ação revisional de aluguel: destinada a ajustar o valor do aluguel quando ele fica defasado em relação ao valor de mercado, seja para cima (interesse do locador) ou para baixo (interesse do locatário).

Em qualquer dessas situações, a atuação técnica é importante tanto para quem loca um imóvel quanto para quem o toma em locação, já que a lei impõe prazos, formalidades e requisitos específicos para cada tipo de ação.

Vícios de construção e responsabilidade da construtora

Problemas estruturais em um imóvel (como rachaduras, infiltrações que comprometem a estrutura, ou falhas que colocam em risco a segurança da edificação) podem gerar responsabilidade da construtora mesmo depois de o imóvel estar entregue e habitado há algum tempo. O Código Civil prevê, no art. 618, um prazo de garantia legal de 5 anos, contado da entrega da obra, durante o qual o construtor responde pela solidez e segurança da edificação.

Quando a compra foi feita diretamente de uma incorporadora ou construtora, também é possível invocar a proteção do Código de Defesa do Consumidor, já que se trata de uma relação de consumo entre o comprador (destinatário final) e o fornecedor (a construtora, que atua de forma habitual e profissional no mercado). Isso amplia as possibilidades de responsabilização, especialmente em vícios que não estejam relacionados apenas à solidez e segurança, mas também à qualidade e ao desempenho do imóvel entregue.

Condomínio

Conflitos envolvendo condomínios edilícios são frequentes e vão desde a cobrança de taxas condominiais em atraso até disputas entre condôminos. A dívida de condomínio tem natureza propter rem, ou seja, ela acompanha o imóvel independentemente de quem seja o proprietário no momento da cobrança, o que tem implicações diretas tanto para quem compra um imóvel com débitos pendentes quanto para a estratégia de cobrança adotada pelo condomínio.

Também fazem parte dessa área questões relacionadas à interpretação da convenção de condomínio e do regimento interno, à validade de deliberações tomadas em assembleia, e a conflitos entre condôminos relacionados ao uso de áreas comuns, obras irregulares em unidades autônomas e outras situações do dia a dia da vida em condomínio. Situações como vazamentos que atingem unidades vizinhas, uso indevido de vaga de garagem ou área comum, e questionamento sobre a validade de multas aplicadas pelo síndico também costumam demandar orientação jurídica específica, tanto do lado de quem administra o condomínio quanto do condômino que se sente prejudicado por uma decisão coletiva.

Regularização fundiária e usucapião

Imóveis sem registro regular na matrícula, ou ocupados de forma prolongada sem documentação formal de propriedade, podem, em determinadas condições, ser regularizados por meio de usucapião: um instituto que reconhece a propriedade a partir da posse mansa, pacífica e prolongada do imóvel, no tempo e nas condições previstas em lei. Para quem está nessa situação, saiba mais sobre usucapião, tema tratado em detalhe em página própria.